21-10-2014
Het is geen dagelijkse kost, maar de “liefhebber” willen we het niet onthouden: enkele gewijzigde regels omtrent de eigen woningschuld. Deze kunnen grotere consequenties hebben dan op het eerst gezicht lijkt. Hieronder een overzicht van de wijzigingen en de eventuele gevolgen.
Wijziging hypotheekrenteaftrek 4e schijf
In 2014 gaat voor de hoogste inkomens de maximale hypotheekrenteaftrek in de 4eschijf jaarlijks met een half procent omlaag. Voor 2014 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 52% naar 51,5%.
Tijdelijk hogere vrijstelling schenkbelasting voor kosten woning
De vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning is tot 1 januari 2015 verhoogd naar € 100.000. De beperking dat het moet gaan om een schenking van een ouder aan een kind tussen 18 en 40 jaar is komen te vervallen. Dit betekent dat iedereen van een familielid of van een derde een schenking mag ontvangen van maximaal € 100.000. Dit bedrag is belastingvrij. De ontvanger moet het geld wel gebruiken voor de aankoop, aflossing van hypotheek of restschuld en verbouw van een eigen huis.
Maximale hypotheek afhankelijk van waarde woning
U kunt in 2014 een hypotheek afsluiten tot 104% van de waarde van uw koophuis (inclusief 2% overdrachtsbelasting). Dit heet de Loan-to-Value. Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het huis. In 2015 zal de maximale verstrekking ten opzichte van de waarde van de woning 103% zijn. Er zal dus in 2015 al (nog) meer eigen (spaar)geld moeten worden ingebracht.
2018: maximaal hypotheekbedrag 100% waarde huis
Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het koophuis. De overheid doet dit stapsgewijs om starters tegemoet te komen en huizenkopers tijd te geven om te sparen.
Een hogere lening tot een Loan-to-Value van 106% blijft wel mogelijk bij energiebesparende investeringen, zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers.
Hypotheekrenteaftrek alleen bij volledige aflossing
Sinds 1 januari 2013 krijgt u alleen hypotheekrenteaftrek als u uw hypotheek in de looptijd volledig en tenminste annuïtair aflost. Dat betekent dat u elke maand een vast bedrag aflost dat bestaat uit rente en aflossing. De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en dus niet voor mensen die reeds een eigenwoningschuld hebben van voor 1 januari 2013, tot maximaal de hoogte van de eigen woningschuld die zij op dat moment hebben. De aflosperiode met renteaftrek blijft 30 jaar.
Deze wijziging kan ook vergaande gevolgen hebben in een situatie van echtscheiding en toedeling van de eigen woning(schuld)
Bent u gehuwd in gemeenschap van goederen, dan is de woning en de hypotheek van u samen. Bent u onder huwelijkse voorwaarden gehuwd, dan is van belang wie de eigenaar van de woning is en welke verdeling u in de huwelijkse voorwaarden hebt afgesproken.
Welke gevolgen de echtscheiding heeft voor u, uw partner en de eigen woning hangt af van de keuzes die u samen maakt. U kunt de woning verkopen, maar u kunt ook overeenkomen dat één van beiden (al dan niet samen met de kinderen) in de woning blijft wonen en de ander uitkoopt. Maar hoe zit het dan met de renteaftrek in deze situaties?
Besluit u de woning te verkopen, dan kunnen twee situaties ontstaan:
1. U heeft overwaarde in de woning.
De opbrengst van uw woning is, na aftrek van de verkoopkosten, hoger dan de hypotheek. Bent u gehuwd in gemeenschap van goederen, dan heeft ieder recht op de helft van deze overwaarde. Koopt u binnen 3 jaar weer een nieuwe woning? Dan moet u hiermee rekening houden. U mag dan maar over een lagere hypotheek de rente aftrekken.
2. Uw woning staat ‘onder water’
Uw hypotheek is hoger dan de opbrengst van de woning. Hierdoor ontstaat voor ieder, voor de helft van het tekort, een schuld. Sluit u een lening af voor uw deel van die schuld, dan is de rente over deze lening 10 jaar lang aftrekbaar. Het maakt hierbij niet uit of u daarna naar een huurwoning of een koopwoning verhuist.
Wordt besloten dat u uw partner uitkoopt? Dan koopt u in feite de helft van de woning van uw partner. U bent zelf immers al eigenaar van de andere helft van de woning. Maar ook de hypotheek is maar voor de helft van u. U heeft dus twee hypotheekdelen, de ‘oude’ hypotheek en een nieuwe hypotheek, waarmee u uw partner uitkoopt. Deze nieuwe hypotheek valt binnen de nieuwe wettelijke regels voor hypotheken, die vanaf 1 januari 2013 gelden. Dat betekent dat u deze nieuwe hypotheek volledig moet aflossen, om hierover de rente te kunnen aftrekken. U lost dan af in een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.
Over dit nieuwe deel van de hypotheek mag u wél de rente weer 30 jaar aftrekken. Over de hypotheek die u al had, heeft u al een deel van de maximale termijn van 30 jaar benut en geldt de renteaftrek dus voor een kortere duur.
Wijziging grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Op 1 juli 2014 is het grensbedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omlaag gegaan naar € 265.000. Voor offertes tot en met 30 juni 2014 geldt het oude grensbedrag van € 290.000.
In 2009 is de maximale hypotheek onder NHG-voorwaarden tijdelijk verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. De afgelopen jaren is deze tijdelijke verhoging weer geleidelijk teruggebracht naar het oude niveau.
Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld
Het kabinet heeft de hypotheekvoorwaarden voor starters versoepeld als zij een inkomensstijging verwachten. Starters die binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris verwachten, kunnen een ruimere hypotheek krijgen. De maatregel is ingegaan op 1 januari 2013.
Aftrek rente bij restschuld
Verkoopt u uw woning met verlies? Sinds 2013 kunt u de rente en kosten voor een restschuldlening maximaal 10 jaar van de belasting aftrekken. Dit is een tijdelijke regeling. Het kabinet komt hiermee huiseigenaren tegemoet die bij verkoop van hun woning een restschuld over houden.
De maatregel geldt voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 ontstaan. In die 10 jaar hoeft u de lening niet af te lossen. Na 10 jaar zijn de rente en kosten niet meer aftrekbaar van de belasting. De regeling is er ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren.
Restschulden onder Nationale Hypotheek Garantie
Per 1 januari 2014 kunnen huiseigenaren bij verkoop van hun woning een restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze regeling geldt voor restschulden die zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG. Voorwaarde is dat de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de actuele kostengrens van de NHG blijven. Wat daar aan restschuld boven uitstijgt mogen hypotheekverstrekkers buiten de NHG meefinancieren.
Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
De maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is 3 jaar. Die termijn geldt tot en met het belastingjaar 2014. Is de woning in 2011 te koop gezet? Dan bestaat voor die woning nog recht op hypotheekrenteaftrek in 2014. Een woning die in 2011 is gekocht en bestemd is om uiterlijk in 2014 in te gaan wonen, kan tot die tijd als eigen woning worden aangemerkt.
Voor belastingplichtigen die hun huis in 2012 of 2013 gekocht hebben of te koop hebben gezet, geldt weer de normale (niet verlengde) regeling. Voor hen geldt dat de maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop of aankoop van de eigen woning 2 jaar is. Zij kunnen die woning dus tot uiterlijk 31 december 2014 of 31 december 2015 als eigen woning aanmerken.
In de onlangs gepresenteerde plannen tijdens Prinsjesdag is weer een aantal maatregelingen gepresenteerd. Zodra hierover meer zekerheid bestaat informeren wij u vanzelfsprekend weer over de eventuele consequenties voor u.
Mocht u naar aanleiding van. dit artikel vragen hebben over u persoonlijke situatie, neemt u dan gerust contact op met mij of een van mijn collega’s.
04-12-2023 0
10-10-2021 0
23-07-2021 0
Erik Kroeze Sr. relatiebeheerder particulieren | Erkend financieel adviseur
20-01-2023 0
Marcel van den Nagel Erkend Financieel Adviseur (Hypothecair planner)
30-03-2022 0
Marcel van den Nagel Erkend Financieel Adviseur (Hypothecair planner)
17-09-2020 0
Marcel van den Nagel Erkend Financieel Adviseur (Hypothecair planner)
1x per maand en altijd makkelijk opzegbaar.
Reacties (1)
peter nadort
23-10-2014
Reactie toevoegen